Säljer du din bostad med vinst? Här förklarar vi hur kapitalvinsten beräknas, när det lönar sig att begära uppskov och vad schablonintäkten faktiskt kostar dig per år.
Viktigast att veta
- Skatten på bostadsvinst är 22 % (effektivt, inte 30 %)
- Max 3 000 000 kr i uppskov per person (6 mkr för par)
- Uppskov kostar bara ~0,5 % per år av det uppskjutna skattebeloppet
Vad är kapitalvinstskatt vid bostadsförsäljning?
När du säljer din bostad med vinst ska du betala kapitalvinstskatt. Skattesatsen är 22 % av vinsten (tekniskt 30 % på 22/30 av vinsten, vilket ger effektiv skatt på 22 %). Skatten gäller oavsett om det är en bostadsrätt eller villa.
Exempel: Du säljer din lägenhet för 4 500 000 kr. Du köpte den för 3 000 000 kr och har gjort avdragsgilla förbättringar för 200 000 kr samt betalat 100 000 kr i mäklararvode. Vinsten är 4 500 000 − 3 000 000 − 200 000 − 100 000 = 1 200 000 kr. Skatten är 1 200 000 × 22 % = 264 000 kr.
Avdragsgilla kostnader — minska skattebasen
Du har rätt att dra av följande kostnader från vinsten:
- Inköpspris inkl. lagfart och pantbrev vid köpet
- Förbättringsutgifter — ny- och tillbyggnad, köksrenovering, badrumsrenovering (minst 5 000 kr per år, gjort de senaste 5 åren)
- Mäklararvode vid försäljningen
- Styling och homestaging
- Juridiska kostnader kopplade till försäljningen
Löpande underhåll (tapetsering, målning, trädgårdsarbete) är inte avdragsgilla. Spara alla kvitton i minst 5 år efter försäljning.
Vad är uppskov och hur fungerar det?
Uppskov innebär att du skjuter upp betalningen av kapitalvinstskatt till ett framtida tillfälle. Du betalar inte skatten nu — utan rullar den vidare till din nästa bostad. Uppskovet är kopplat till dig personligen, inte till bostaden.
För att begära uppskov krävs:
- Du har bott i bostaden som permanentbostad (inte enbart fritidsbostad)
- Du köper en ny permanent bostad i Sverige, EU eller EES
- Köpeskillingen för den nya bostaden är minst lika stor som för den sålda (annars delvis uppskov)
- Du flyttar in senast 2 maj år 2 efter det år du sålde
Rekommendation
Begär nästan alltid uppskov om du uppfyller kraven. Kostnaden (~0,5 % per år av skattebeloppet) är låg jämfört med alternativavkastningen om du investerar de uppskjutna skattemiljonerna i fonder. Undantaget: om du planerar att inte köpa ny bostad inom 2 år.
Maxbelopp för uppskov 2026 — 3 miljoner kronor
Det maximala uppskovsbeloppet är 3 000 000 kr per person. För ett par som säljer en gemensamt ägd bostad är maxbeloppet 6 000 000 kr totalt (3 mkr vardera).
Beloppet höjdes i omgångar och har gällt på nuvarande nivå sedan 2021. Det finns inga indikationer på förändringar inför 2027 i nuvarande budgetproposition.
Har du en vinst på 4 000 000 kr kan du skjuta upp skatten på 3 000 000 kr (= 660 000 kr i uppskjuten skatt) och betalar direkt skatt på resterande 1 000 000 kr (= 220 000 kr).
Schablonintäkten — det här kostar dig uppskovet per år
Har du ett aktivt uppskov tar du upp en schablonintäkt på 1,67 % av uppskovsbeloppet varje år som kapitalinkomst. Skatten på kapitalinkomst är 30 %.
Exempel med 3 000 000 kr i uppskov:
Schablonintäkt: 3 000 000 × 1,67 % = 50 100 kr/år
Kapitalskatt: 50 100 × 30 % = ~15 030 kr/år
Motsvarar 0,5 % per år på det uppskjutna skattebeloppet (660 000 kr).
Om du investerar de 660 000 kr du slipper betala nu och får 6–8 % avkastning per år i fonder, överstiger avkastningen vida schablonintäktens kostnad. Uppskov lönar sig generellt vid en investeringshorisont på 5+ år.
Hur deklarerar du uppskovet?
Deklarera försäljningen i bilaga K5 (bostadsrätt) eller K6 (villa/radhus/fritidshus) i din inkomstdeklaration. Ange önskat uppskovsbelopp i avsedd ruta. Skatteverket behandlar ansökan automatiskt.
Deklarationsfristen är normalt 2 maj (privatpersoner). Har du ett pågående uppskov från tidigare år fyller Skatteverket normalt i schablonintäkten förtryckt i din deklaration — kontrollera att beloppet stämmer mot ditt registrerade uppskovsbelopp.
Förlust vid bostadsförsäljning — vad händer?
Säljer du med förlust är 50 % av förlusten avdragsgill mot andra kapitalinkomster. Har du inga kapitalinkomster att kvitta mot ger förlusten en skattereduktion mot kommunalskatt (30 % av 50 % av förlusten = 15 % reduktion).
Förlust vid försäljning av BRF och villa behandlas på samma sätt. Förlusten kan inte sparas till kommande år — den måste utnyttjas det år försäljningen sker.
Planera din försäljning med rätt mäklare
Skatteoptimering börjar med rätt försäljningspris. En erfaren mäklare med dokumenterad försäljningshistorik i ditt område maximerar köpeskillingen — vilket direkt påverkar din vinst och ditt uppskovsutrymme.
Bohemy matchar dig med mäklare baserat på faktisk data: genomsnittligt försäljningspris vs. utgångspris, snitttid på marknaden och antal affärer i ditt postnummerområde.
Vanliga frågor
Hur mycket skatt betalar jag på bostadsvinsten?+
Kapitalvinst vid försäljning av privatbostad beskattas med 22 % (30 % × 22/30-kvot). Om du säljer din villa för 3 mkr och köpte den för 2 mkr är vinsten 1 mkr och skatten 220 000 kr (förutsatt inga avdrag).
Vad är maxbeloppet för uppskov 2026?+
Det maximala uppskovsbeloppet är 3 000 000 kr per person (6 mkr för par som säljer gemensamt). Beloppet höjdes från 1,45 mkr 2020. Schablonintäkten är 1,67 % per år på uppskovsbeloppet.
Måste jag ta upp schablonintäkten varje år?+
Ja. Varje år du har ett aktivt uppskov ska du ta upp en schablonintäkt på 1,67 % av uppskovsbeloppet som kapitalinkomst. På 3 mkr i uppskov ger det 50 100 kr per år i beskattningsbar inkomst, vilket ger ca 15 000 kr extra i skatt per år.
Vilka avdrag får jag göra på bostadsvinsten?+
Du får dra av: inköpspris + lagfart + pantbrev vid köp, förbättringsutgifter (ny- och tillbyggnad, ny kök/badrum som kostat minst 5 000 kr och gjordes de senaste 5 åren), mäklararvode, styling, reparationer inför försäljning. Avdrag för löpande underhåll (målning, tapetsering) är inte avdragsgilla.
Kan jag ha uppskov för alltid?+
Ja, uppskovet rullar vidare till nästa bostad utan tidsgräns. Du kan flytta uppskovet hur många gånger som helst. Skatten tas slutligen upp när du säljer utan att köpa ny bostad, vid dödsfall, eller om du frivilligt återför uppskovet.
Lönar det sig att begära uppskov?+
Jämför schablonintäktens skattekostnad (~0,5 % per år av uppskovsbeloppet) med alternativavkastningen om du investerat skattebeloppet. Generellt lönar sig uppskov om du investerar skattepengen i aktier/fonder och tar ut dem efter 5+ år.
Vad händer med uppskovet om jag skiljer mig?+
Vid bodelning kan uppskov föras över på maken/makan utan skattekonsekvens, förutsatt att den som tar över uppskovet uppfyller bosättningskraven. Kontakta Skatteverket eller en skatterådgivare för din specifika situation.
Otto Gisow
Redaktion · Uppdaterad