Säljer du din bostad med vinst betalar du 22 % skatt på kapitalvinsten. Tekniskt sett: 22/30 av vinsten tas upp till beskattning med 30 % skattesats (45 kap. 33 § + 65 kap. 7 § inkomstskattelagen). Resultatet är 22 %.
Köper du en ny permanentbostad kan du skjuta upp hela skatten via uppskov — räntefritt sedan 1 januari 2021.
→ Beräkna din vinstskatt och nettobehållning
Steg för steg: räkna ut din vinst
Försäljningspris (det som står i kontraktet) − Försäljningsutgifter (mäklararvode, foto, homestyling, energideklaration) − Inköpspris (vad du betalade när du köpte) − Förbättringsutgifter (renoveringar som höjt standarden, min 5 000 kr/kalenderår enligt 45 kap. 11–12 §§ IL) = Kapitalvinst
Skatt = kapitalvinst × 22 %
Räkneexempel — bostadsrätt i Malmö
| Post | Belopp |
|---|---|
| Försäljningspris | 2 800 000 kr |
| − Mäklararvode (2,8 %) | −78 400 kr |
| − Homestyling | −8 000 kr |
| − Inköpspris (2018) | −1 900 000 kr |
| − Nytt badrum 2021 | −145 000 kr |
| − Kapitaltillskott till BRF | −30 000 kr |
| = Kapitalvinst | 638 600 kr |
| Skatt (22 %) | 140 492 kr |
| Du behåller efter arvode + skatt | 2 573 108 kr |
Avdrag som minskar din vinst
Försäljningsutgifter
Mäklararvode, fotografering (om separat fakturerad), homestyling, annonsering, energideklaration, dolda-fel-försäkring. Dras direkt från försäljningspriset.
Förbättringsutgifter
Skatteverket delar in dem i två kategorier:
Grundförbättringar — ny-, till- och ombyggnad som höjer standarden. Avdragsgilla oavsett när de gjordes. Exempel: nytt kök, badrumsrenovering, tillbyggnad, bergvärme, dränering.
Förbättrande reparationer — åtgärder som sätter bostaden i bättre skick än vid köpet. Avdragsgilla bara under försäljningsåret + 5 föregående kalenderår.
Tröskeln: Sammanlagda utgifter under 5 000 kr ett kalenderår = inget avdrag. Över 5 000 kr = hela beloppet avdragsgillt.
Specifikt bostadsrätt
Kapitaltillskott till föreningen (amortering av föreningens lån) och andel av inre reparationsfond vid försäljningen — kontrollera med din förening.
Specifikt villa
Lagfartskostnad (stämpelskatt 1,5 % + 825 kr expeditionsavgift, källa: Lantmäteriet) vid köpet ingår i omkostnadsbeloppet.
Uppskov — skjut upp skatten utan kostnad
Räntefritt sedan 2021
Den tidigare schablonintäkten på 1,67 % av uppskovsbeloppet (som gav en effektiv årskostnad på ~0,5 %) avskaffades den 1 januari 2021 enligt regeringens promemoria Fi2020/02530. Skatteverkets rättsliga vägledning bekräftar: ingen schablonintäkt ska tas upp till beskattning. Det kostar ingenting att ha uppskov 2026.
Tak: 3 000 000 kr
Max uppskovsbelopp: 3 000 000 kr per bostad (47 kap. IL, gäller försäljningar från 1 juli 2020). Äger du 50 % av bostaden = ditt tak är 1 500 000 kr. Vinst som överstiger taket beskattas direkt.
Minimibelopp: 50 000 kr
Uppskovsbeloppet måste vara minst 50 000 kr per person (47 kap. 6 § IL).
Villkor
Permanentbostad. Du måste ha bott i bostaden minst 1 år direkt före försäljningen, eller 3 av de senaste 5 åren (47 kap. 2–3 §§ IL).
Ersättningsbostad. Du ska köpa en ny bostad senast 31 december året efter försäljningen. Inflyttning senast 2 maj året efter köpet.
Ingen tidsbegränsning. Du kan behålla uppskovet hur länge som helst och rulla det vidare vid nästa bostadsförsäljning. Det återförs först när du säljer utan att köpa ny permanentbostad.
Köper du billigare bostad?
Uppskovsbeloppet reduceras: vinst × (pris ny bostad ÷ försäljningspris gammal bostad).
Exempel: Vinst 800 000 kr, säljer för 3 000 000 kr, köper för 2 400 000 kr. Uppskov: 800 000 × (2 400 000/3 000 000) = 640 000 kr. Resterande 160 000 kr beskattas direkt: 35 200 kr.
→ Beräkna uppskov för din situation
Deklarera försäljningen
Du deklarerar året efter att köpekontraktet undertecknades — oavsett tillträdesdatum. Sista dag för inkomstdeklaration 2026 (inkomstår 2025): 4 maj 2026 (källa: Skatteverket).
Blankett K5 — småhus, villa, ägarlägenhet. Blankett K6 — bostadsrätt.
Mäklaren skickar kontrolluppgift automatiskt, men du ansvarar för att ange rätt omkostnadsbelopp och förbättringsutgifter.
Kvarskatt? Förväntar du dig kvarskatt över 30 000 kr — gör en extra inbetalning senast 12 februari året efter försäljningsåret för att undvika kostnadsränta.
Specialfall
Ärvd bostad
Du ärver föregående ägares anskaffningsvärde — kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § IL). Köptes bostaden 1990 för 350 000 kr är det ditt omkostnadsbelopp, oavsett marknadsvärde vid arvstillfället.
→ Läs vår fullständiga guide om att sälja ärvd bostad
Förlust vid försäljning
50 % av förlusten är avdragsgill i inkomstslaget kapital. Överstiger underskottet dina kapitalinkomster ger det skattereduktion: 30 % på underskott upp till 100 000 kr, 21 % på överstigande belopp (67 kap. IL).
Separation/bodelning
Ingen skattemässig händelse. Den som övertar bostaden ärver anskaffningsvärdet.
Vanliga frågor
Hur mycket är vinstskatten?
22 % av kapitalvinsten vid privatbostadsförsäljning (45 kap. 33 § + 65 kap. 7 § IL).
Kostar uppskov något 2026?
Nej. Schablonintäkten avskaffades 1 januari 2021. Det är helt räntefritt att ha uppskov (källa: Skatteverkets rättsliga vägledning).
Finns det tak på uppskov?
Ja. 3 000 000 kr per bostad (47 kap. IL). Gäller försäljningar från 1 juli 2020.
Vilken blankett — K5 eller K6?
K5 för småhus/villa/ägarlägenhet. K6 för bostadsrätt (källa: Skatteverket).
Kan jag dra av mäklararvodet?
Ja. Det räknas som försäljningsutgift och minskar kapitalvinsten. Skattebesparing: 22 % av arvodet.
Vad händer med uppskov vid dödsfall?
Uppskovsbeloppet överförs till dödsboet och den som ärver bostaden.
Hur länge gäller uppskov?
Ingen tidsbegränsning. Det kan rullas vidare obegränsat antal gånger vid nya bostadsköp.
→ Vad är din bostad värd? Anonym värdering
Senast uppdaterad: maj 2026. Skattesatser enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Uppskov räntefritt sedan 2021-01-01. Tak 3 000 000 kr sedan 2020-07-01.
Bohemy-redaktionen
Granskad av Otto Gisow · Uppdaterad