Kostnader vid andrahandsuthyrning 2026 — vad du faktiskt betalar

Uthyrningens bruttoinkomst ser bra ut på pappret — för en 65 kvm trea i Malmö Centrum med 15 000 kr/månad är det 180 000 kr/år. Sedan börjar kostnaderna äta. Avgift, drift, försäkring, underhåll, annonsering, tid och skatt — sju kostnadsposter som typiskt halverar din bruttoinkomst innan du ser något netto. Den här guiden går igenom alla sju med realistiska nivåer 2026 och visar exakt vad du sitter kvar med efter att alla räkningar är betalda.

De sju kostnaderna — översikt

Vid varje andrahandsuthyrning finns sju kostnadsposter du måste räkna med. Tre är direkta (avgift, drift, försäkring), två är variabla (underhåll, annonsering), två är osynliga (tid, skatt). Tillsammans äter de typiskt 45–60 % av bruttoinkomsten — och det är innan skatten på överskottet.

Total typisk årlig kostnad: ~140 000 kr. För en bruttohyra på 180 000 kr lämnar det 40 000 kr som verklig nettoavkastning — eller cirka 3 300 kr/månad.

Avgiften till föreningen — den största löpande kostnaden

Avgiften är den största löpande kostnaden och oftast den mest förutsägbara. För en typisk svensk bostadsrätt 2026 ligger den 3 500–6 500 kr/månad. Du betalar avgiften oavsett om bostaden är uthyrd eller används av dig själv — så netto-effekten på din uthyrningskalkyl är hur den jämförs mot hyresinkomsten, inte själva beloppet.

Realistiska avgiftsnivåer per stadsdel (60–70 kvm trea):

Avgifter att vara försiktig med:

• Nyproduktion har ofta artificellt låga "introduktionsavgifter" som höjs efter 1–3 år. Räkna med 30–40 % höjning till stabil nivå.
• Föreningar nära större renoveringar (stambyte, takomläggning) kan höja avgifter kraftigt. Kolla BRF-ekonomin innan du köper en bostad för uthyrning.
• Föreningar med hög skuld per kvm (>10 000 kr/kvm) är räntekänsliga — avgifter kan stiga vid räntehöjningar.

Drift utöver avgiften — det som inte ingår

Vad som ingår i avgiften varierar mellan föreningar. För en hyresgäst förväntar marknaden att el, värme, vatten och ofta bredband är inkluderat — vilket betyder att du som hyresvärd måste täcka det som inte ingår i avgiften.

Typiska drift-poster (utöver föreningens avgift):

Praktisk regel: Räkna 1 200–2 000 kr/månad i drift utöver avgiften för möblerade lägenheter med allt inkluderat. Driftkostnaderna är dock inte separat avdragsgilla — de ingår i schablonavdraget på 40 000 kr. Endast avgiften till föreningen är avdragsgill utöver schablonen.

Hemförsäkring för uthyrning — det stora missförståndet

Standard-hemförsäkring täcker normalt inte uthyrd bostad. Du behöver antingen lägga till "uthyrningsmodul" till din befintliga försäkring eller teckna separat försäkring. Utan rätt försäkring kan en stor skada bli din egen kostnad — och hemförsäkringen kan vägra ersätta även mindre skador om de märker att bostaden är uthyrd utan att de informerats.

Skillnaden mellan standard och uthyrningsförsäkring:

Trygg-Hansa, If, Folksam och Länsförsäkringar har alla uthyrningsmoduler. Premium beror på bostadens värde, läge och uthyrningsform (kortsiktig vs långsiktig).

Två viktiga försäkringsregler:

1. Anmäl uthyrningen till försäkringsbolaget innan den startar. Om en skada inträffar och de märker att bostaden var uthyrd utan att de informerats — de kan vägra ersätta.

2. Kräv att hyresgästen tecknar egen hemförsäkring. Din försäkring täcker bostaden och dina möbler. Hyresgästens egendom täcks av deras egen hemförsäkring. Inkludera krav på hemförsäkring som villkor i hyresavtalet.

Underhåll och förslitning — det dolda kostnadshålet

Underhåll är den mest osynliga kostnaden och den som mest underskattas av nybörjarvärdar. Realistisk nivå för bostadsrätt: 1 % av bostadens marknadsvärde per år. För en 3 Mkr bostad: 30 000 kr/år. Det kan låta mycket men sprider sig över tid — vissa år är 0 kr, ett år är 80 000 kr när badrummet behöver renoveras.

Vad som faktiskt slits vid uthyrning:

Två kostnadsposter värda att flagga:

• Slitage vid uthyrning är högre än vid eget boende. En soffa som du själv använt 10 år kan slitas ut på 5 år vid uthyrning. Räkna med att möbler ersätts oftare.
• Hyresgästens vårdslöshet täcks ofta av deposition, men inte alltid. Deposition på 1 månads hyra räcker till mindre skador (skrap, mindre fläckar). Större skador (vattenläckage från lämnad slang, brand) hamnar utanför.

Praktisk regel: Sätt av 1 500–2 500 kr/månad till underhållskonto. Det är pengar som inte rör sig — de väntar på att användas när en vitvara går sönder eller en yta behöver renoveras. Räkna det som ren kostnad i din månadliga lönsamhetsbedömning.

Annonsering och hyresgästkontroll — engångskostnader

Vid varje hyresbyte tillkommer en rad engångskostnader för att hitta och välja rätt hyresgäst.

Typiska kostnader per hyresgäst:

Genomsnitt 1 500–2 500 kr per hyresgäst vid självförvaltning. Vid byte var 12:e månad: 1 500–2 500 kr/år i annonseringskostnader. Vid längre uthyrningsperioder (2–3 år): mindre frekvent men fortfarande att räkna med.

Förmedlare kostar mer men sparar tid och risk. Verktyget passar dig som inte har tid att sköta processen själv eller är osäker på vilka frågor du ska ställa. Premium-förmedlare gör också kreditupplysning, referens-kontroll och har avtalsmallar som är juridiskt validerade.

Tid som kostnad — den osynliga räkningen

Tid är den kostnad som inte syns på något kontoutdrag men ändå är reell. Realistisk tidsåtgång över ett uthyrningsår:

Värderat till 500 kr/timme: 17 500–40 000 kr/år i osynlig tidskostnad. För yrkesaktiva människor är detta ofta större än den ekonomiska fördelen med uthyrning.

Vid mer professionell förvaltning (förmedlare, externt förvaltningsbolag): tidsåtgången sjunker till 10–20 timmar/år, men kostnaden för förvaltningen är 5–10 % av hyresintäkten. Räkneskap: spar 30 000 kr i tid mot 15 000–20 000 kr i förvaltningsavgift. Beror på din timpenning.

Deposition från hyresgästen — vad är rimligt?

Hyresgästföreningen anger officiellt:

Källa: hyresgastforeningen.se/stod-och-rad/andrahand-och-inneboende/hyra-en-lagenhet-i-andra-hand/

Praktisk tillämpning:

• Typisk deposition i Sverige: 1-3 månadshyror
• Bör placeras på spärrat konto för transparens
• Måste noteras skriftligt i hyresavtalet
• Återbetalas vid utflytt minus eventuella skador

Vid överhyra — hyresgästens rättigheter (för din kännedom som uthyrare):

Hyresgästen har rätt att ansöka om återbetalning av överhyra via hyresnämnden inom 3 månader efter utflytt. För andrahandshyra omöblerad är maximalt belopp förstahandshyran. Vid möblerad uthyrning får ett tillägg om maximalt 15 procent läggas till.

För bostadsrätt och villa gäller privatuthyrningslagens regler (driftkostnader + kapitalkostnader + skälig avkastningsränta) — vilket ger större marginal än bruksvärdesnivå.

Skatten — kort sammanfattning

Skatten på hyresinkomst är 30 % på överskottet enligt 65 kap. 7 § IL. Schablonavdraget är 40 000 kr per år och per bostad enligt 42 kap. 30–31 §§ IL — vid gemensamt ägande delas avdraget enligt ägarandel. Avgiften till föreningen som avser den uthyrda delen är avdragsgill utöver schablonavdraget. Andra utgifter (förmedlingsavgifter, extra el, möbelslitage) ingår i schablonavdraget och är INTE separat avdragsgilla. För en 65 kvm trea i Malmö Centrum med 180 000 kr/år i bruttohyra och 50 400 kr i avgift blir den skattepliktiga inkomsten:

180 000 − 40 000 − 50 400 = 89 600 kr → Skatt: 26 880 kr/år

Plus ränteavdrag i kapitalfacket (om du har bolån): cirka 30 % av räntekostnaden upp till 100 000 kr/år kommer tillbaka som skatteminskning på din vanliga slutskatt.

För fullständig genomgång av skattereglerna se Skatt på andrahandsuthyrning 2026.

Total ekonomisk modell — räkneexempel komplett

För en 65 kvm trea i Malmö Centrum, värd 2,8 Mkr, uthyrd hela 2026 (möblerat):

Inkomster:

• Hyresinkomst (15 000 kr × 12): 180 000 kr

Direkta kostnader:

• Avgift till föreningen: −50 400 kr
• Drift utöver avgift (el, värme, bredband): −18 000 kr
• Hemförsäkring uthyrningsmodul: −4 200 kr
• Subtotal: −72 600 kr

Periodiska kostnader:

• Underhåll och förslitning (1 % av värdet): −28 000 kr
• Annonsering (om byte under året): −2 000 kr
• Subtotal: −30 000 kr

Subtotal före skatt: 180 000 − 72 600 − 30 000 = 77 400 kr

Skattemässig beräkning (kapital):

• Hyresinkomst: 180 000 kr
• Avdrag avgift föreningen: −50 400 kr
• Schablonavdrag (per bostad): −40 000 kr
• Skattepliktigt: 89 600 kr
• Skatt (30 %): −26 880 kr

OBS: Övriga kostnader (drift, försäkring, underhåll, annonsering, tid) är inte avdragsgilla mot hyresinkomsten — de ingår i schablonavdraget. De är dock verkliga kostnader som påverkar din netto-cashflow.

Osynliga kostnader:

• Egen tid (50 timmar × 500 kr): −25 000 kr

Verklig nettoinkomst efter alla kostnader: 77 400 − 26 880 − 25 000 = ~25 500 kr/år

Bruttoavkastningen på 2,8 Mkr eget kapital: 0,9 %. Nettoavkastning efter tid: betydligt mindre värt än banksparande.

Vid belåning (70 % bolån, 1,96 Mkr) med 4 % ränta läggs 54 880 kr/år (efter ränteavdrag) som kostnad. Då blir verklig nettoinkomst negativ med cirka −29 000 kr/år — det vill säga uthyrningen kostar dig pengar varje år (men du behåller bostaden som tillgång).

Insikten: uthyrning kan se lönsamt ut i bruttohyra men är ofta marginal eller negativ i nettoavkastning. Det är inte ett argument mot uthyrning — i specifika situationer fungerar det väl. Men det är ett argument för att räkna noggrant innan du beslutar.

Vanliga frågor om kostnader vid uthyrning

Vad kostar det att hyra ut en bostadsrätt?

Räkna med 45–60 procent av bruttohyran i totala kostnader (avgift, drift, försäkring, underhåll, annonsering, skatt). För en typisk 65 kvm trea i Malmö med 180 000 kr/år bruttohyra blir totala kostnader cirka 125 000–150 000 kr. Nettoinkomst: 30 000–55 000 kr/år efter alla kostnader inklusive tid.

Behöver jag en speciell hemförsäkring för uthyrning?

Ja. Standard-hemförsäkring täcker normalt inte uthyrd bostad. Du behöver lägga till uthyrningsmodul (typiskt 150–400 kr extra per månad) eller teckna separat försäkring. Anmäl uthyrningen innan den startar — annars kan försäkringsbolaget vägra ersätta skador.

Hur mycket ska jag räkna med i underhåll?

1 procent av bostadens marknadsvärde per år. För en 3 Mkr bostad: 30 000 kr/år. Det sprider sig över tid — vissa år 0 kr, ett år 80 000 kr när badrummet renoveras. Sätt av månadsvis till underhållskonto för att hantera när stora kostnader dyker upp.

Vad kostar det att hitta hyresgäst?

Typiskt 1 500–2 500 kr per hyresgäst om du gör det själv (annonsering, kreditupplysning, referens-kontroll). Vid förmedlare: 1–2 månadshyror i förmedlingsavgift, men du sparar 10–20 timmar i tidsåtgång.

Räknar man egen tid som kostnad?

Du behöver inte men du bör. Realistisk tidsåtgång: 35–80 timmar per år för en aktiv uthyrning. Värderat till 500 kr/timme: 17 500–40 000 kr i osynlig kostnad. För yrkesaktiva är detta ofta större än den ekonomiska fördelen med uthyrningen.

Vad ingår i en bostadsrättsförenings avgift?

Räntor på föreningens lån, uppvärmning, vatten och avlopp, sophämtning, fastighetsskatt, gemensamma försäkringar, förvaltning och avsättning till underhållsfond. Hushållsel och bredband ingår normalt inte — kolla specifikt för din förening.

Hur ska jag prissätta drift utöver avgiften?

För möblerade lägenheter med el och bredband inkluderat i hyran: räkna 1 200–2 000 kr/månad i drift. För omöblerade utan inkluderat: 0 kr (hyresgästen betalar själv). Driften är inte separat avdragsgill — den ingår i schablonavdraget; endast föreningsavgiften dras av utöver schablonen.

Vilka kostnader är avdragsgilla från hyresinkomsten?

Endast den del av avgiften till föreningen som avser den uthyrda delen är avdragsgill utöver schablonavdraget. Alla övriga kostnader — drift, el, värme, bredband, annonsering, kreditupplysning, möbelslitage — ingår i schablonavdraget på 40 000 kr per år och bostad och är INTE separat avdragsgilla. Förbättringsutgifter (renoveringar) sparas till framtida försäljning som omkostnadsbelopp.

Källor

• Bostadsrätterna (2026). Avgiftsnivåer och vad som ingår. bostadsratterna.se
• Trygg-Hansa, If, Folksam, Länsförsäkringar (2026). Hemförsäkring med uthyrningsmodul. respektive försäkringsbolag
• Skatteverket (2026). Avdragsregler för uthyrning av privatbostad. skatteverket.se
• SCB (2026). Driftskostnader för bostadsrätter. scb.se
• Hyresgästföreningen (2026). Hyra en lägenhet i andra hand — deposition och överhyra. hyresgastforeningen.se