Regeringen beslutade om proposition 2025/26:187 — "En mer flexibel hyresmarknad" — den 12 mars 2026. Riksdagen röstade igenom den 20 maj 2026. Den 1 juli träder den i kraft. För dig som äger en bostadsrätt och funderar på att hyra ut blir det enklare på flera punkter — men det är inte den fria marknad som vissa rubriker antyder. Du behöver fortfarande föreningens tillstånd. Du behöver fortfarande skäl. Och hyran är inte fri — det finns skydd mot oskäliga nivåer. Den här guiden går igenom exakt vad som ändras, vad du kan tjäna 2026, vilken skatt du betalar och vad du ska göra om du planerar att hyra ut.
Vad är det som ändras 1 juli 2026?
Den nya lagen består av tre delar: en ny privatuthyrningslag som ersätter den gamla från 2012, ändringar i bostadsrättslagen som gör det lättare att få tillstånd, och nya regler för blockhyra som främst berör företag och delningsbostäder. För dig som vanlig bostadsrättsägare är det två av delarna som spelar roll.
De praktiska förändringarna:
- Du kan hyra ut två bostäder samtidigt under privatuthyrningslagen (tidigare i praktiken bara en)
- Du kan hyra ut under längre perioder än dagens praxis (typiskt 1 år)
- Tidigare uthyrning kan inte automatiskt användas mot dig när du söker nytt tillstånd — endast om de skett i "betydande omfattning"
- Avtalsfrihet om hyran är utgångspunkten — med skydd mot väsentligt högre hyror jämfört med liknande objekt
- Begreppet andrahandsupplåtelse vs inneboende förtydligas: om du inte bor där permanent klassas det automatiskt som andrahandsupplåtelse
Lagändringarna sker i tre lagrum:
- Bostadsrättslagen (1991:614) — 7 kap. 10 § (ny lydelse), 7 kap. 10 a § (ny paragraf), 7 kap. 11 § (ändrad lydelse)
- Jordabalken (1970:994) — 12 kap. 1 e–1 f §§ (nya, blockhyra), följdändringar i §§ 45, 45 a, 55, 55 b, 55 f
- Privatuthyrningslagen — ny lag som ersätter lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad
Det som inte ändras: föreningens rätt att neka vid "befogad anledning" finns kvar. Skäl krävs fortfarande. Skattereglerna styrs av inkomstskattelagen separat. Föreningens stadgar gäller fortfarande — föreningen kan vara generösare än lagen, men inte strängare.
Hur röstade riksdagen?
Civilutskottets betänkande 2025/26:CU31 ("En mer flexibel hyresmarknad") behandlades och beslutades den 20 maj 2026. Riksdagen sa ja till regeringens proposition och avslog samtliga motionsyrkanden.
Fem reservationer lämnades av oppositionen:
| Reservation | Parti(er) | Mot vad |
|---|---|---|
| 1 | Vänsterpartiet | Hela privatuthyrningslagen |
| 2 | S, V, MP | Utökad andrahandsuthyrning av bostadsrätter |
| 3 | S, V, MP | Ny modell för blockhyra |
| 4 | Vänsterpartiet | Framtida reglering av blockhyra |
| 5 | Miljöpartiet | Framtida reglering av blockhyra |
Notera att Socialdemokraterna och Miljöpartiet INTE reserverade sig mot privatuthyrningslagen som sådan — endast mot punkterna om bostadsrätter och blockhyra. Det indikerar en bredare politisk samsyn om grundprinciperna än debatten ibland antyder.
Källa: riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/betankande/en-mer-flexibel-hyresmarknad_hd01cu31/
Följdmotioner lämnades av Joakim Järrebring m.fl. (S), Andreas Lennkvist Manriquez m.fl. (V) och Amanda Palmstierna m.fl. (MP).
De fem konkreta förändringarna för dig som bostadsrättsägare
De fem ändringarna nedan är vad som faktiskt blir annorlunda i din vardag. Ingen av dem är dramatisk, men sammantaget förskjuter de balansen mellan medlem och förening till medlemmens fördel.
1. Två bostäder under en lag — slipp regelverkskaoset
Idag styrs uthyrning av två separata lagar — privatuthyrningslagen och hyreslagen — beroende på om det är din första eller andra uthyrda bostad. Det betyder olika regler för uppsägningstid, hyressättning och avtalsfrihet för bostad nummer ett och två.
Privatuthyrningslagens 1 kap. 3 § anger när lagen inte gäller:
"Lagen gäller inte om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör del av hyresvärdens bostad."
Det innebär att lagen omfattar upp till två uthyrda bostäder samtidigt enligt huvudregeln. Vid mer än två förskjuts du till hyreslagen och yrkesmässig verksamhet.
Vad detta betyder för dig: Praktiskt små förenklingar. Du behöver fortfarande tillstånd från respektive förening. Skattereglerna är fortfarande desamma per bostad. Men avtalsfriheten och förutsägbarheten ökar.
2. Längre uthyrningsperioder
Idag är praxis att andrahandsuthyrning godkänns för 1 år i taget med begränsad möjlighet till förlängning. Den nya lagen öppnar för längre perioder genom att försvaga föreningens nekarätt baserat på tidigare uthyrning.
Bostadsrättslagen 7 kap. 11 § (ändrad lydelse från 1 juli 2026) anger nu:
"Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Vid bedömningen av om tillstånd ska lämnas ska tidigare upplåtelser i andra hand beaktas endast om de skett i betydande omfattning."
I praktiken betyder det att du inte automatiskt får nej för att du hyrt ut tidigare — föreningen måste motivera nekan på något annat än "ni har redan hyrt ut". Begreppet "betydande omfattning" är medvetet öppet i lagtexten och kommer preciseras genom förarbeten och praxis.
Realistisk effekt: 2–3 år i sträck istället för 1+1+1. Värdefullt om du jobbar utomlands, studerar långt borta, eller flyttar ihop med en partner på prov.
3. Du kan inte längre nekas "för att du redan hyrt ut"
Detta är den största principiella förändringen. Tidigare praxis tillät föreningar att avslå förnyade uthyrningar med argumentet "ni har redan hyrt ut för länge". Den nya 7 kap. 11 § anger att tidigare upplåtelser endast ska beaktas om de skett i "betydande omfattning".
Vad räknas som befogad anledning även efter 1 juli:
- Föreningen riskerar att bli "oäkta" (för stor andel uthyrt — skatteproblem)
- Det blir svårt att rekrytera styrelseledamöter
- Specifika problem från tidigare uthyrning (störningar, drogavtagande)
- En stor andel av bostadsrätterna är redan uthyrda
Notera: "Vi tycker inte om uthyrning" är inte längre tillräckligt.
Vad räknas som "betydande omfattning"? — 5 års-tröskeln
Bostadsrätterna har preciserat hur formuleringen "betydande omfattning" ska tolkas. I deras officiella analys av lagen (28 maj 2026) framgår:
"Det görs alltså ett tillägg i bostadsrättslagen som gör att fortsatt uthyrning bara kan nekas om uthyrningen tidigare skett 'i betydande omfattning'. Tiden för uthyrningen ska då ha varit lång. Att en lägenhet hyrts ut i något eller några år anses inte vara en lång tid, men en uthyrningstid om fem år bör kunna ses som betydande."
Praktisk konsekvens:
- 1-4 års tidigare uthyrning → räknas inte som "betydande omfattning". Föreningen kan inte använda det som anledning att neka.
- 5+ års tidigare uthyrning → kan användas som anledning till nekan, men föreningen måste fortfarande ha "befogad anledning" i övrigt.
Detta är en konkret tröskel som ger dig som bostadsrättsägare förutsägbarhet i hur länge du kan hyra ut innan föreningens motstånd formellt får tyngd i förnyade ansökningar.
4. Avtalsfrihet om hyran — med skyddsregel
Den nya lagen tar bort det formella krav på "skälig hyra" som idag styrs av bruksvärdessystemet och inför avtalsfrihet med skydd mot väsentliga överhyror.
Privatuthyrningslagen 2 kap. 1 §:
"När ett hyresavtal ingås för en lägenhet ska hyresvärden och hyresgästen komma överens om hyrans storlek. Hyran ska vara bestämd till beloppet."
Det är avtalsfrihet — men inte fri hyra. Skyddet återfinns i 2 kap. 5 §:
"Om hyran för lägenheten är väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut när liknande eller i motsvarande omfattning efterfrågade lägenheter hyrs ut enligt denna lag, ska hyresnämnden fastställa den till ett belopp som är skäligt vid en jämförelse med i första hand hyran för sådana lägenheter."
Vad detta betyder konkret: Hyran prövas mot andra privatuthyrda objekt enligt denna lag — inte mot bruksvärdesnivå för kommunala hyresrätter. Det är en mycket fördelaktigare jämförelsegrund för uthyraren. För en 60 kvm trea i Malmö Centrum kan det betyda 2 000–4 000 kr mer per månad än tidigare praxis tillät.
5. Andrahandsupplåtelse vs inneboende — tydligare gränser
Idag är gränsen mellan att ha en inneboende (kräver inte tillstånd) och hyra ut i andra hand (kräver tillstånd) ofta otydlig. Definitionen har varierat beroende på hyresnämndens tolkning.
Den nya bostadsrättslagen 7 kap. 10 § andra stycket klargör:
"Om det är fråga om en bostadslägenhet som bostadsrättshavaren inte använder som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning, ska en upplåtelse av lägenheten eller en del av den alltid anses vara för självständigt brukande."
Vad detta betyder konkret: Om du inte bor där permanent klassas upplåtelsen automatiskt som andrahand — oavsett om du säger att personen är "inneboende". Detta är positivt för dig som faktiskt har en inneboende (du själv bor där) — risken att en förening felaktigt klassificerar din situation som otillåten andrahandsuthyrning minskar.
När räknas det som inneboende? — 80-100 dagar-regeln
Bostadsrätterna anger en konkret riktlinje från lagkommentaren för när en upplåtelse räknas som inneboende (kräver inte tillstånd) snarare än andrahandsupplåtelse (kräver tillstånd):
"I lagkommentaren finns ett riktmärke för hur mycket medlemmen ska bo i lägenheten för att det ska vara i större utsträckning och det är 80–100 dagar om året, eller 2–3 dagar i veckan."
Praktisk tolkning:
- Du bor minst 80-100 dagar/år i lägenheten → upplåtelse av rum kan räknas som inneboende, ingen ansökan behövs
- Du bor mindre än 80 dagar/år → upplåtelsen klassas som andrahand, oavsett hur du kallar det
Detta gäller t.ex. om du har en sambo i en annan stad och delar tiden mellan två adresser, eller om du jobbar utomlands men kommer hem regelbundet och hyr ut ett rum.
Källa: bostadsratterna.se/nyheter/artiklar/2026/andrahandsuthyrning-nya-regler-fran-1-juli
Innan du tar nästa steg — Bohemy räknar fram vad din bostad är värd just nu, anonymt, på 60 sekunder. Inget konto behövs. Det är en bra utgångspunkt för att avgöra om uthyrning eller försäljning passar bäst för din situation.
Privatuthyrningslagen — vad den nya lagen säger
Den nya privatuthyrningslagen ersätter lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Den är skapad för småskalig privat uthyrning — inte yrkesmässig — och bygger på principen avtalsfrihet med vissa skyddande golv. Lagen omfattar enligt 1 kap. 1 § avtal där "en fysisk person eller ett dödsbo mot ersättning upplåter hus eller delar av hus till någon annan för nyttjande".
Lagens kärnpunkter:
| Område | Tidigare regel | Ny regel från 1 juli 2026 |
|---|---|---|
| Antal bostäder | En åt gången | Upp till två samtidigt |
| Hyressättning | Skälig hyra (bruksvärde) | Avtalsfrihet, skydd mot väsentligt högre hyra än marknadsnivå |
| Uppsägningstid (tillsvidareavtal) | 3 mån hyresvärd, 1 mån hyresgäst | 3 mån för båda parter |
| Uppsägningstid (tidsbestämda avtal) | Avtalstid utan förtida uppsägning | Hyresgästen kan säga upp till månadsskifte tidigast 3 mån framåt |
| Indexreglering av hyra | Begränsat | Tillåtet enligt avtal |
| Avtalstid | Tillsvidare eller bestämd tid | Tillsvidare eller bestämd tid (oförändrat) |
| Deposition | Ja, vanligen 1–3 mån hyra | Ja, vanligen 1–3 mån hyra (oförändrat) |
| Rätt till besittningsskydd | Nej | Nej |
Lagen gäller INTE om:
- Du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter (då tillämpas hyreslagen)
- Du själv hyr lägenheten (du måste äga den)
- Upplåtelsen avser fritidsändamål
Den sista punkten är värd att uppmärksamma: om din uthyrning avser ett fritidshus eller sommarstuga omfattas den inte av privatuthyrningslagen utan av andra regler.
Det viktigaste att förstå: Privatuthyrningslagen gäller mellan dig (uthyraren) och hyresgästen. Den styr inte om du får hyra ut. Det styrs av bostadsrättslagen och din förenings stadgar.
Vad föreningen fortfarande kan neka för
Bostadsrättslagen 7 kap. 11 § (ändrad lydelse) anger att föreningen ska lämna tillstånd om bostadsrättshavaren har skäl och föreningen saknar "befogad anledning". Lagrummet anger också att "tidigare upplåtelser ska beaktas endast om de skett i betydande omfattning" — vilket är den centralaste förändringen för dig som söker förnyad tillstånd.
Vad räknas som befogad anledning enligt förarbetena:
-
Föreningen riskerar att bli "oäkta". Bostadsrättsföreningar har ett tak för hur stor andel som får vara uthyrt i andra hand innan föreningen tappar sin skattemässiga status som "äkta" bostadsrättsförening. Konsekvensen för medlemmarna är högre vinstskatt vid försäljning. Föreningen har stark legitim grund att skydda detta.
-
Rekryteringssvårigheter till styrelsen. En förening med många frånvarande medlemmar (alla hyr ut) får svårt att hitta engagerade styrelsemedlemmar. Lagen erkänner detta som befogad anledning.
-
Konkret problem från tidigare uthyrning. Om din tidigare hyresgäst orsakat klagomål, störningar eller skador har föreningen rätt att beakta detta. Inte automatiskt — men i bedömningen.
-
Hög andel uthyrt redan i föreningen. Om 30 % av lägenheterna redan är uthyrda kan föreningen neka ytterligare uthyrning för att förhindra att föreningen blir oäkta.
Den nya 7 kap. 10 a § inför också specifika undantag från samtyckeskrav, främst för institutionella ägare:
"Samtycke enligt 10 § behövs inte om en bostadsrätt har förvärvats vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. av en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten och som inte har antagits till medlem i föreningen, eller om lägenheten är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller en region."
Detta påverkar främst banker som tagit över bostadsrätter och kommunala bostäder — inte vanliga bostadsrättsägare.
Vad som däremot inte längre räcker som anledning: "Föreningen är emot uthyrning generellt", "du har hyrt ut förut" (om det inte skett i "betydande omfattning"), eller "vi vill att medlemmar bor själva".
Skäl för uthyrning — vad räknas?
Skäl-kravet finns kvar. Du måste ha en konkret anledning att inte själv bo i bostaden under uthyrningsperioden. Lagen specificerar inte uttömmande vad som räknas, men praxis och proposition pekar på:
| Skäl | Praxisbedömning | Typisk tillåten period |
|---|---|---|
| Arbete på annan ort | Stark grund | 2–3 år (förlängbart) |
| Studier på annan ort | Stark grund | Hela utbildningstiden |
| Provsammanboende | Stark grund | 1–2 år |
| Tillfälligt jobb utomlands | Stark grund | 1–3 år |
| Vård av närstående | Stark grund | Tills situationen löst |
| Värnplikt eller liknande | Stark grund | Tjänstgöringstid |
| Svårsåld lägenhet | Medel | 1 år (förnybart) |
| "Jag vill testa marknaden" | Svag | Sannolikt nej |
| "Jag vill bara tjäna pengar" | Svag | Sannolikt nej |
Bostadsrätterna preciserar "annan ort":
För att arbete eller studier på "annan ort" ska godkännas som skäl gäller enligt etablerad praxis:
- Avstånd: Minst 8-10 mils avstånd
- Eller restid: Minst 90 minuter enkel resa
Det innebär att Lund-Malmö (ca 20 km, ~25 min) sannolikt inte räknas som "annan ort" i lagens mening — men Malmö-Köpenhamn, Malmö-Helsingborg eller Malmö-Göteborg gör det.
För provsamboende, vård av närstående och svårsåld lägenhet gäller inget motsvarande avståndskrav.
Källa: bostadsratterna.se/nyheter/artiklar/2026/andrahandsuthyrning-nya-regler-fran-1-juli (Bostadsrätternas tolkning av etablerad praxis)
Scenario som illustrerar: Du har en 70 kvm trea i Lund Centrum som du köpte 2022 för 3,1 Mkr. Du flyttar ihop med din partner i Malmö under hösten 2026 och vill testa boendet i 18 månader innan du säljer din lägenhet. Skäl: provsammanboende. Stark grund. Du ansöker hos föreningen och får tillstånd för 18 månader. Efter 1 juli är detta enklare än det varit tidigare — föreningen kan inte använda "vi vill att medlemmar bor här" som anledning att neka.
Räkneexemplen nedan använder marknadsdata från Skåne (Bohemys primära marknad 2026). För Stockholm, Göteborg och Uppsala ligger hyresnivåerna typiskt 15–40 % högre. Använd Bohemys värderingstjänst för en lokal jämförelse av just din bostad.
Räkneexempel — vad du faktiskt kan tjäna
Här är tre realistiska scenarier 2026, med marknadsmässiga hyresnivåer och fullständig ekonomisk beräkning. Siffrorna är möblerade priser inklusive el och bredband.
Notering om schablonavdraget: Räkneexemplen nedan använder ett schablonavdrag på 40 000 kr per år och bostad enligt 42 kap. 30–31 §§ inkomstskattelagen och Skatteverkets aktuella rättsliga vägledning. Vid gemensamt ägande delas avdraget enligt ägarandel.
Scenario 1: Trea i Limhamn
Du äger en 65 kvm trea i Limhamn värd cirka 3,8 Mkr. Avgiften är 4 200 kr/mån. Du flyttar utomlands för 2 års arbete och hyr ut möblerat.
- Marknadshyra (210 kr/kvm/mån): 13 650 kr/mån
- Årshyra: 163 800 kr
- Avgift och drift: 50 400 kr
- Schablonavdrag privatuthyrning: 40 000 kr
- Skattepliktig inkomst: 163 800 − 50 400 − 40 000 = 73 400 kr
- Skatt (30 %): 22 020 kr/år
- Nettoinkomst efter skatt: 91 380 kr/år (~7 615 kr/mån)
Scenario 2: Etta i Malmö Centrum
Du äger en 38 kvm etta värd 2,1 Mkr. Avgiften är 2 800 kr/mån. Du studerar utomlands ett år.
- Marknadshyra (240 kr/kvm/mån): 9 120 kr/mån
- Årshyra: 109 440 kr
- Avgift och drift: 33 600 kr
- Schablonavdrag: 40 000 kr
- Skattepliktig inkomst: 109 440 − 33 600 − 40 000 = 35 840 kr
- Skatt (30 %): 10 752 kr/år
- Nettoinkomst efter skatt: 65 088 kr/år (~5 424 kr/mån)
Scenario 3: Fyra i Lund Centrum
Du äger en 95 kvm fyra värd 5,4 Mkr. Avgiften är 6 100 kr/mån. Provsammanboende med partner i Stockholm i 18 månader.
- Marknadshyra (230 kr/kvm/mån): 21 850 kr/mån
- Årshyra: 262 200 kr
- Avgift och drift: 73 200 kr
- Schablonavdrag: 40 000 kr
- Skattepliktig inkomst: 262 200 − 73 200 − 40 000 = 149 000 kr
- Skatt (30 %): 44 700 kr/år
- Nettoinkomst efter skatt: 144 300 kr/år (~12 025 kr/mån)
Bohemys bostadsprissidor visar marknadsdata per stadsdel — använd dem som referens när du jämför med liknande objekt i ditt område.
Skatten — det här gäller fortfarande
Den nya privatuthyrningslagen ändrar inte skattereglerna direkt. Skattefrågor styrs av inkomstskattelagen och Skatteverkets praxis. Vid pressläggning gäller:
- Skattesats: 30 % på överskott (kapitalinkomst enligt 65 kap. 7 § IL)
- Schablonavdrag: 40 000 kr per år per bostad enligt 42 kap. 30–31 §§ IL. Vid gemensamt ägande delas avdraget enligt ägarandel — två 50%-ägare får normalt 20 000 kr var, inte 40 000 kr var.
- Avdragsgillt utöver schablon: Den del av föreningens avgift som avser den uthyrda delen och tiden. Andra utgifter (förmedlingsavgifter, extra el, möbelslitage) är INTE avdragsgilla.
Räkneexempel — varför schablonavdraget spelar roll: En uthyrning som ger 150 000 kr i årshyra med 50 000 kr i avgift skulle utan schablonavdraget ge 100 000 kr skattepliktig inkomst → 30 000 kr i skatt. Med schablonavdrag på 40 000 kr: 100 000 − 40 000 = 60 000 kr → 18 000 kr i skatt. Du sparar 12 000 kr per år.
För djupare genomgång av skattereglerna, deklaration och risken för omklassificering till näringsbostad — se Skatt på andrahandsuthyrning 2026.
Övergångsbestämmelser — vad händer 1 juli?
Lagen om privatuthyrning innehåller specifika övergångsbestämmelser. Enligt propositionens punkt 3:
"Denna lag träder i kraft den 1 juli 2026. Genom lagen upphävs lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Den upphävda lagen gäller dock fortfarande för avtal som har ingåtts enligt den lagen."
Praktisk konsekvens för dig:
- Pågående uthyrningstillstånd från föreningen påverkas inte direkt — de fortsätter enligt villkoren som var giltiga vid beviljandet.
- Pågående hyresavtal som ingåtts före 1 juli 2026 under den gamla lagen fortsätter under den lagen tills avtalet upphör. Nya regler om 3 månaders uppsägningstid gäller inte för dessa avtal.
- Ändringarna i bostadsrättslagen (7 kap. 10, 10 a, 11 §§) börjar tillämpas omedelbart från 1 juli 2026 i alla nya tillståndsärenden.
- Hyresnämnden tillämpar de nya reglerna i alla nya ärenden inkomna från 1 juli 2026.
Sammanfattat: Om du redan har tillstånd att hyra ut under den gamla lagen — det fortsätter att gälla enligt ursprungliga villkor. Om du söker nytt tillstånd från 1 juli 2026 — de nya, mer generösa reglerna tillämpas i din ansökan.
Vad är blockhyra och delningsbostäder?
Den nya lagen från 1 juli 2026 reglerar också två specialformer som främst berör företag och kollektivboenden. Från regeringens pressmeddelande 29 januari 2026:
"Vid blockhyra hyrs minst tre lägenheter av en fastighetsägare som ett 'block' där den som hyr blocket i sin tur hyr ut lägenheterna till exempelvis sina anställda."
"I delningsbostäder hyr hyresgästerna varsitt rum och delar på gemensamma ytor, även kallat coliving."
För dig som bostadsrättsägare är detta sällan direkt relevant. Det kan dock påverka företagsanställda som söker bostad via arbetsgivare, eller om du själv funderar på ett co-living-koncept.
Källa: regeringen.se/pressmeddelanden/2026/01/forslag-for-en-mer-flexibel-hyresmarknad/
Kritiken — varför inte alla är glada
Lagen är politiskt kontroversiell. Bostadsrätterna, branschorganisationen för bostadsrättsföreningar, har konsekvent motsatt sig de utökade möjligheterna. Deras argument är värda att förstå även om du själv funderar på att hyra ut.
Bostadsrätternas officiella position — citat från artikeln "Andrahandsuthyrning: Nya regler från 1 juli" på bostadsratterna.se, publicerad 28 maj 2026:
"Vi har i vårt remissvar avstyrkt förslaget eftersom vi menar att reglerna redan i dag är tillräckligt generösa. Fler lägenheter uthyrda i bostadsrättsföreningen riskerar att försvåra möjligheten att få medlemmar att sitta i styrelsen och bidra till föreningsarbetet. Det kan också skapa en större otrygghet då de boende inte vet vilka som bor i huset."
"Att fler än en bostad kan hyras ut enligt privatuthyrningslagen riskerar att leda till spekulation."
Källa: bostadsratterna.se/nyheter/artiklar/2026/andrahandsuthyrning-nya-regler-fran-1-juli
HSB:s position — citat från förbundsordförande Johan Nyhus, HSB:s artikel "Stor besvikelse över nya andrahandsregler", 21 maj 2026:
"Jag tycker det är bedrövligt, för att tala klarspråk. En bostadsrätt ska användas för permanent bruk. Det är ett hem, inte ett hotellrum. Nu ökar risken avsevärt för att fler bostadsrätter köps eller behålls enbart för att hyras ut i vinstsyfte."
"Politiken petar i äganderätten på ett sätt som hade varit otänkbart för andra upplåtelseformer. Bostadsrättsföreningars beslutsrätt minskar, trots att det finns goda skäl till att fastighetsägaren har kontroll över uthyrningar. Det sätter tryggheten på spel i miljoner svenskars hem."
Källa: hsb.se/nyheter-och-tips/nyheter/2026/trots-kritiken-regeringen-gar-vidare-med-regler-om-andrahandsuthyrning/
En undersökning från Verian på uppdrag av HSB (2025) visade att nära hälften av de som arbetar eller har arbetat i en brf-styrelse har upplevt problem med andrahandsuthyrningar redan med dagens generösa regelverk.
Hyresgästföreningens kritik från ett tredje perspektiv:
Hyresgästföreningens förbundsjurist Niclas Sundell uttalade efter att förslaget presenterades (artikel publicerad 19 mars 2026):
"Andrahandsmarknaden i dag präglas av oskäliga hyror och om det nu tillkommer lägenheter med det här förslaget är risken stor att det också kommer vara oskäliga hyror i de lägenheterna."
"Om fler tvingas hyra dyrt i andrahand i stället för långsiktiga kontrakt med rimliga hyror blir det svårare att ta sig in på bostadsmarknaden."
Källa: hyresgastforeningen.se/regioner/norrland/nyheter/regeringens-forslag-om-utokad-andrahandsuthyrning-av-bostadsratter-kritiseras--risk-for-hogre-hyror/
Sammanfattat — tre olika kritikpositioner:
- Bostadsrätterna (föreningsperspektiv): Reglerna är redan generösa, fler uthyrningar skapar styrelseproblem och spekulationsrisk
- HSB (medlemsperspektiv): "En bostadsrätt ska vara ett hem, inte ett hotellrum" — trygghetsfrågan
- Hyresgästföreningen (hyresgästperspektiv): Risken för fler oskäliga hyror på andrahandsmarknaden
Regeringen och stödpartierna anser att utökad uthyrning ger fler tillgängliga bostäder och bättre flexibilitet — argumenten kolliderar på en grundläggande syn på vad bostadsbeståndet ska användas till.
Regeringens motargument — bokstavligt citat från infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson, regeringens pressmeddelande 29 januari 2026:
"För att bättre utnyttja det befintliga bostadsbeståndet behöver det vara enkelt att hyra ut sin bostad. Utökade möjligheter att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand kommer att ge fler tillgängliga bostäder. Genom den nya privatuthyrningslagen skapas ett mer lättillgängligt och anpassat regelverk med incitament för att öka antalet bostäder på hyresmarknaden. Det här är efterfrågade reformer som dels kommer att möta företagens behov av lättillgängliga bostäder till sin personal och dels förbättrar förutsättningarna för delningsbostäder."
Källa: regeringen.se/pressmeddelanden/2026/01/forslag-for-en-mer-flexibel-hyresmarknad/
Pressmeddelandet anger att förslagen syftar till att göra det enklare att hyra ut och öka tillgången på bostäder genom ny privatuthyrningslag, utökade möjligheter till andrahandsuthyrning och ändrade blockhyresregler.
Var står du? Det beror på din situation. Är du själv bostadsrättsägare i en stabil förening är förändringen liten — du kan hyra ut din egen lägenhet enklare, men du har inget intresse av att din förening blir oäkta. Är du bostadsrättsägare som vill maximera flexibilitet är förändringen positiv. Är du engagerad i styrelsen blir vardagen lite knepigare.
Sälja eller hyra ut — vad lönar sig?
Detta är frågan som ofta är den verkliga bakom "ska jag hyra ut?". För många bostadsrättsägare 2026 är det inte självklart att uthyrning är bättre än försäljning — och vice versa. Här är en strukturerad jämförelse.
| Faktor | Hyra ut | Sälja |
|---|---|---|
| Likviditet | Låg (kapital kvar i bostaden) | Hög (kontanter direkt) |
| Skatt vid exit | 30 % på vinst vid framtida försäljning | 22 % vid försäljning nu (äkta förening) |
| Månadsinkomst | 6 000–15 000 kr netto (exempel) | 0 kr |
| Underhållsrisk | Du bär all risk | Försvinner |
| Marknadsrisk | Du tar fortsatt prisförändring | Du fryser dagens pris |
| Tidsåtgång | Löpande administration | Engångsinsats |
| Skuld | Bolån löper vidare | Slutbetalas vid försäljning |
Tumregel: Om du tror att din bostad är undervärderad i nuläget och kommer öka i värde under uthyrningstiden — hyr ut. Om du tror den är övervärderad och kommer falla — sälj nu. Det är spekulation, inte säker matematik, men det är den enda matematik som faktiskt skiljer alternativen ekonomiskt över tid.
Den praktiska bedömningen: börja med en värdering. Innan du bestämmer dig är det värt att veta vad din bostad faktiskt är värd just nu, baserat på faktisk marknadsdata. Anonym värdering tar 60 sekunder och du behöver inget konto.
Värdera bostaden innan du bestämmer
Innan du bestämmer dig — se vad faktisk marknadsdata säger om just din adress. Bohemy ger dig ett anonymt estimat på 60 sekunder, baserat på jämförbara transaktioner i ditt område. Använd det som underlag för att jämföra: vad du kan tjäna på uthyrning under tre år vs vad du får ut vid en försäljning idag.
Vad du ska göra om du planerar att hyra ut
Här är den operativa checklistan för uthyrning under de nya reglerna. Räkna med 4–6 veckor från beslut till att hyresgästen flyttar in.
Steg 1: Värdera situationen
Beräkna realistisk nettoinkomst med din specifika bostads siffror (använd modellen ovan). Jämför med försäljningsalternativet. Bestäm om uthyrning ekonomiskt motiverar de andra nackdelarna (administration, marknadsrisk, underhåll).
Steg 2: Kontrollera föreningens stadgar
Stadgarna kan vara strängare än lagen inom vissa ramar. Läs sektionerna om andrahandsuthyrning innan du sätter igång. Om föreningen har specifika krav (max-tid, krav på meddelande till granne, etc) — följ dem.
Steg 3: Ansök hos styrelsen
Skriftlig ansökan med ditt skäl, planerad uthyrningsperiod och eventuell information om hyresgästen om sådan finns. Föreningen ska besvara inom skälig tid — typiskt 4–6 veckor. Vid nej har du rätt att överklaga till hyresnämnden.
Steg 4: Hitta hyresgäst
Annonsera på de plattformar du föredrar. Begär referenser, kontrollera betalningsförmåga, kreditupplysning. Ha alltid skriftligt hyresavtal med fullständiga villkor (deposition, uppsägning, ansvar för skador).
Steg 5: Hyresavtal och deposition
Skriftligt avtal som specificerar hyra, period, depositionsbelopp, uppsägningstid (3 månader för båda parter enligt nya lagen) och regler kring vidareuthyrning. Standardmall finns hos branschorganisationer. Deposition normalt 1–3 månader hyra på spärrat konto.
Steg 6: Försäkringar och anmälningar
Anmäl uthyrning till ditt försäkringsbolag (din hemförsäkring ändras). Kontrollera att hyresgästen tecknar egen hemförsäkring. Anmäl till föreningen att uthyrning har påbörjats om stadgarna kräver det.
Steg 7: Skatteanmälan
Privatuthyrning deklareras som kapitalinkomst i din inkomstdeklaration nästa år. Inget formellt krav på att anmäla i förväg, men spara alla underlag (hyresavtal, kvitton, avgiftsavier).
Behöver du en mäklare för försäljning istället för uthyrning? Bohemys mäklarmatchning hjälper dig hitta rätt mäklare baserat på data, inte reklam.
Vanliga frågor om nya lagen
När börjar de nya reglerna gälla?
Den 1 juli 2026. Regeringen beslutade om propositionen 12 mars 2026 och riksdagen röstade igenom den 20 maj 2026. Lagen heter "En mer flexibel hyresmarknad" (proposition 2025/26:187). Den innehåller en ny privatuthyrningslag, ändringar i bostadsrättslagen och nya regler för blockhyra.
Måste föreningen godkänna min uthyrning nu?
Nej, men det blir svårare för dem att neka. Du behöver fortfarande giltigt skäl (arbete på annan ort, studier, provsammanboende, vård, svårsåld lägenhet). Det nya är att tidigare uthyrning enligt bostadsrättslagen 7 kap. 11 § ska beaktas endast om de skett i "betydande omfattning" — vilket är en högre tröskel än tidigare praxis.
Hur länge får jag hyra ut?
Lagen specificerar inte en exakt maximigräns men öppnar för längre perioder än dagens praxis (vanligen 1 år). Föreningens stadgar kan fortfarande begränsa, men "tidigare upplåtelser i andra hand" ska enligt lagtexten "beaktas endast om sådana skett i betydande omfattning". Realistiskt: 2–3 år i sträck blir vanligare än det varit.
Kan jag hyra ut två bostadsrätter samtidigt?
Den nya privatuthyrningslagen omfattar upp till två uthyrda bostäder samtidigt enligt huvudregeln. Lagens tillämpning begränsas dock om uthyraren regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter — då tillämpas hyreslagen istället, vilket markerar gränsen mot yrkesmässig verksamhet. För bostadsrätter krävs föreningens godkännande för varje uthyrning oavsett.
Vilken uppsägningstid gäller från 1 juli 2026?
Tre månader för båda parter vid tillsvidareavtal, enligt privatuthyrningslagen 6 kap. 2 §. Vid tidsbestämda avtal upphör avtalet vid hyrestidens slut, men hyresgästen kan alltid säga upp till ett månadsskifte tidigast tre månader framåt. Detta är en förändring jämfört med tidigare ordning där hyresgästen hade kortare uppsägningstid.
Vad får jag i hyra för min bostadsrätt?
Marknadsmässig andrahandshyra för en möblerad bostadsrätt 2026 ligger 100-310 kr per kvadratmeter och månad beroende på ort och läge (inkl. el och bredband). För en 60 kvm trea i Malmö Centrum innebär det typiskt 12 000-16 200 kr per månad. Nivån styrs av läge, skick och möbleringsgrad.
Vilken skatt betalar jag på hyresinkomsten?
30 procent på överskottet enligt 65 kap. 7 § inkomstskattelagen. Du får göra ett schablonavdrag på 40 000 kr per år och per bostad (inte per person — vid gemensamt ägande delas avdraget enligt ägarandel), plus avdrag för den del av föreningens avgift som avser den uthyrda delen.
Gäller den nya lagen för fritidshus?
Nej. Privatuthyrningslagen 1 kap. 3 § anger uttryckligen att lagen inte gäller om upplåtelsen avser fritidsändamål. Uthyrning av fritidshus eller sommarstugor omfattas av andra regler.
Vad händer om jag hyr ut utan tillstånd?
Olovlig andrahandsuthyrning är skäl för uppsägning av medlemskap i föreningen. I praktiken kräver det att föreningen påvisar uthyrningen och att den varit utan deras tillstånd. Konsekvensen: du måste sälja bostadsrätten. Det är inte värt risken — sök tillstånd.
Hur lång uthyrning räknas som "betydande omfattning"?
Bostadsrätterna anger att en uthyrningstid om fem år bör kunna ses som betydande. Att en lägenhet hyrts ut i något eller några år anses inte vara en lång tid. Det innebär att 1-4 års tidigare uthyrning inte automatiskt ska användas mot dig vid ny ansökan.
När räknas det som inneboende istället för andrahand?
Enligt lagkommentaren räknas det som inneboende om du själv bor i lägenheten minst 80-100 dagar per år, eller 2-3 dagar i veckan. Om du bor mindre än så klassas det automatiskt som andrahand oavsett vad du kallar arrangemanget.
Vad räknas som "annan ort" för att få tillstånd?
Enligt etablerad praxis: minst 8-10 mils avstånd eller 90 minuters restid enkel väg. Lund-Malmö räknas typiskt inte som annan ort, men Malmö-Helsingborg eller Malmö-Göteborg gör det.
Vad är blockhyra och delningsbostäder?
Blockhyra är när minst tre lägenheter hyrs av en fastighetsägare som ett "block" — typiskt för företag som vill erbjuda bostad åt anställda. Delningsbostäder är så kallat co-living där hyresgäster har egna rum men delar gemensamma ytor.
Källor
- Regeringskansliet (12 mars 2026). Regeringens proposition 2025/26:187 "En mer flexibel hyresmarknad". Beslutad av regeringen 12 mars 2026, godkänd av riksdagen 20 maj 2026. Tillgänglig: regeringen.se/rattsliga-dokument/proposition/2026/03/prop2.-202526187
- Riksdagen. "En mer flexibel hyresmarknad" (prop. 2025/26:187). Riksdagsbeslut 20 maj 2026. Ikraftträdande 1 juli 2026. Tillgänglig: riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/proposition/en-mer-flexibel-hyresmarknad_hd03187/
- Regeringskansliet (29 januari 2026). Pressmeddelande: "Förslag för en mer flexibel hyresmarknad". Tillgänglig: regeringen.se/pressmeddelanden/2026/01/forslag-for-en-mer-flexibel-hyresmarknad/
- Bostadsrättslagen (1991:614), 7 kap. §§ 10, 10 a, 11 — nya lydelser i kraft 1 juli 2026
- Jordabalken (1970:994), 12 kap. §§ 1 e–1 f (nya) samt §§ 45, 45 a, 55, 55 b, 55 f (ändrade) — i kraft 1 juli 2026
- Privatuthyrningslagen (2026), i kraft 1 juli 2026 — ersätter lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad
- Bostadsrätterna. Remissyttrande och kommentarer till proposition 2025/26:187. bostadsratterna.se
- Skatteverket (2026). Schablonavdrag och skatteregler för privat uthyrning. skatteverket.se
Senast faktagranskad: 3 juni 2026. Senast uppdaterad: 4 juni 2026. Vid förändringar i regelverket görs förnyad granskning inom 30 dagar.
Bohemy-redaktionen
Granskad av Otto Gisow · Uppdaterad