Att sälja en bostad är en sak. Att deklarera försäljningen rätt är en helt annan. Det vanligaste misstaget? Att inte dra av allt du har rätt till — och betala tiotusentals kronor för mycket i skatt.
Vilken blankett? K5 eller K6
Två blanketter, två världar:
K5 — för villa, radhus, ägarlägenhet och småhus. Om du äger marken under dig: K5.
K6 — för bostadsrätt. Du äger en andel i en förening, inte fastigheten. K6.
Fel blankett = fel skatteberäkning. Det låter självklart men det händer oftare än Skatteverket vill erkänna.
Du deklarerar försäljningen året efter kontraktsdatum. Inte tillträdesdagen — kontraktsdagen. Säljer du i december 2025 ska det med i deklarationen våren 2026 (deadline 4 maj). Säljer du i januari 2026 deklarerar du våren 2027.
Så beräknas vinsten
Formeln är enkel:
Vinst = Försäljningspris − Försäljningsutgifter − Anskaffningsutgift − Förbättringsutgifter
Varje del har fallgropar.
Försäljningsutgifter: Mäklararvode, fotografering, viss homestyling (Skatteverket godkänner möbeluthyrning och rådgivning, men inte städning), energideklaration. Spara varje faktura.
Anskaffningsutgift: Vad du betalade när du köpte. Plus lagfart och pantbrev (för villa). Vid arv eller gåva ärver du den tidigare ägarens anskaffningsutgift — inte bouppteckningens värde. Det här är det absolut vanligaste misstaget och det kostar ofta hundratusentals kronor.
Förbättringsutgifter delas i två kategorier:
Reparation och underhåll (målning, tapetsering, byte av luckor till samma standard) — avdragsgilla bara om de gjorts under försäljningsåret eller de fem föregående åren. Säljer du 2026: utgifter 2021–2026 räknas.
Grundförbättringar (nytt badrum, tillbyggd altan, standardhöjning) — avdragsgilla för hela innehavstiden. Ingen tidsgräns.
Uppskov 2026
Du kan skjuta upp vinstskatten om du köper en ny bostad (ersättningsbostad) inom EES. Reglerna 2026:
Minsta uppskovsbelopp: 50 000 kr. Maxtak: 3 000 000 kr (per person, sedan 2020). Uppskovsräntan togs bort 2021 — det kostar ingenting att ha uppskov. Har du äldre uppskov med ränta gäller fortfarande gammal ordning på den delen.
Du kan begära preliminärt uppskov om du inte hunnit köpa nytt ännu, och konvertera det till slutligt året efter. Du kan också frivilligt återföra uppskovet — helt eller delvis — i valfri framtida deklaration. Kan vara smart vid låg inkomst ett visst år.
De fem vanligaste misstagen
1. Glömda försäljningsutgifter. Mäklararvodet kommer de flesta ihåg. Men fotografen? Energideklarationen? Homestyling-fakturan? Varje missat avdrag ökar din skatt med 22% av beloppet.
2. Fel anskaffningsutgift vid arv/gåva. Du ska använda den tidigare ägarens inköpspris, inte marknadsvärdet vid arvstillfället. Skillnaden kan vara miljonbelopp på äldre fastigheter.
3. Reparationer äldre än 5 år. Det badrummet du renoverade 2019? Om du säljer 2026 är det inte avdragsgillt som reparation. Kan det räknas som grundförbättring istället? Möjligt — om standarden höjdes.
4. Blanda ihop reparation och grundförbättring. Samma typ av arbete kan klassas olika beroende på om du höjt standarden eller bara underhållit befintlig. Skatteverket gör skillnad. Dubbelkolla innan du fyller i.
5. Missade uppskovsmöjligheter. Uppfyller du villkoren men glömmer begära uppskov betalar du skatten nu. Missar du att du inte uppfyller villkoren och begär ändå — får du problem senare. Kolla förutsättningarna noga.
Källor: Skatteverket (K5, K6, rättslig vägledning förbättringsutgifter, homestaging), SEB (uppskovsguide). Senast verifierad maj 2026.
Bohemy-redaktionen
Granskad av Otto Gisow · Uppdaterad